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Enteignung, Lastenausgleichsgesetz

Bestehende Immobilien vor Risiken und staatlichem Zugriff sichern

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Nießbrauchsrecht nutzen

Das Nießbrauchsrecht kann Dich vor einer Enteignung durch den Staat oder Banken schützen.

Nießbrauch (von lateinisch ūsus frūctus: Fruchtgenuss) ist laut § 1030 BGB das “unabdingbare Recht eine Wohnung oder ein Haus lebenslang zu nutzen”. Das bedeutet, dass Du im Falle eines Eigentümerwechsels trotzdem die Immobilie weiterhin bewohnen, nutzen oder die Mieterträge kassieren darfst.

Um Dir das Nießbrauchsrecht an Deiner Immobilie zu sichern, wird eine notarielle Beurkundung benötigt. Achte dabei unbedingt auf die Formulierung der Urkunde, denn hier muss deutlich werden, dass alle Kosten, die das Grundstück betreffen, von dem Eigentümer zu zahlen sind. So schützt Du Dich vor unerwarteten Kosten, wenn die Immobilie Dir nicht mehr gehören sollte.

Kläre bitte auch ggf. vorhanden steuerliche Auswirkungen mit Deinem steuerlichen Berater ab.

Wichtig: Das Nießbrauchsrecht kann nicht vererbt oder veräußert werden. Aber: Was wäre wenn das Nießbrauchsrecht nicht von Dir direkt gehalten wird, sondern von einer (unangreifbaren) Stiftung oder (steuerlich sehr komfortablen) Familiengenossenschaft, die Du kontrollierst? Stiftungen und Kapitalgesellschaften sterben nämlich nicht …

Immobilie absichern durch eine Auflassungsvormerkung

Definition von “Auflassungsvormerkung” gemäß Immobilienlexikon der Grundlagen

Eintragung ins Grundbuch, die den Anspruch des Grundstückskäufers auf Eigentumsübertragung bis zu seiner endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer sichert.

Durch das Eintragen der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch wird sichergestellt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht gleichzeitig an mehrere Personen verkauft. Sie wird durch einen Notar eingetragen, und nur ein Notar kann sie wieder löschen (austragen lassen).

Mehr Definitionen und Erklärungen zu den wichtigsten Fachbegriffen der Immobilienwelt
findest Du in meinem kostenlosen Immobilienlexikon der Grundlagen.

Die Absicherung über eine Auflassungsvormerkung funktioniert folgendermaßen: Du als Immobilieneigentümer kannst einer Person und / oder einer noch zu benennenden dritten Person ein Kaufangebot abgeben, das z. B. für 5 Jahre gilt ist. Durch das Kaufangebot (welches nicht angenommen werden muss) kann eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden, wodurch das Grundbuch blockiert wird. Sobald die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, kann kein Zweiter die Immobilie erwerben oder ersteigern.

Durch die Eintragung haben nachrangige Gläubiger keine Durchgriffshaftung. Um eine mögliche Kaufpreispfändung durch einen dritten Gläubiger, Finanzamt oder andere zu umgehen, ist es wichtig, direkt bei der Eintragung der Auflassungsvormerkung den möglichen Erlös abzutreten, z. B. an eine Familienstiftung. Hierzu solltest Du Dir aber professionellen und individuellen, juristischen und steuerlichen Rat einholen.

Eigentümergrundschulden

Als Eigentümer einer Immobilie kannst Du eine sogenannte Eigentümergrundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Diese kann auf Dich lauten, oder auf wen auch immer.

Du kannst theoretisch morgen zum Notar gehen und für den Tierschutzverein eine Grundschuld auf Dein Haus eintragen lassen, wenn Du willst auch für die Volksbank Castrop-Rauxel, auch wenn Du da kein Konto hast.

Denn: Eine Grundschuld bedeutet nicht gleichzeitig auch ein Schuldverhältnis (= meist Darlehen). Das Schuldverhältnis entsteht erst durch die Abtretung der Grundschuld an z. B. den Darlehensgeber (oder auch Deine Oma), ggf. einen Darlehensvertrag und / oder eine sogenannte “Zweckbestimmungserklärung”.

Definition “Zweckbestimmungserklärung” gemäß Immobilienlexikon der Grundlagen

Vereinbarung zwischen der Bank und dem Darlehensnehmer bzw. Grundstückseigentümer über den Umfang der durch die Grundschuld gesicherten Verbindlichkeiten (welcher Zweck wird durch die Grundschuld besichert?).

Definition “Abteilung III” gemäß Immobilienlexikon der Grundlagen

Vierter Abschnitt des Grundbuchs (3 Abteilunge plus Bestandsverzeichnis). Hier werden die Grundpfandrechte der Immobilie eingetragen.

Definition “Grundbuch” gemäß Immobilienlexikon der Grundlagen

(Grund von althochdeutsch grunt: Boden; Buch von althochdeutsch buoh: Schriftstück, Buch)
Beim Amtsgericht geführtes Register, in welches das Grundstück, die Eigentumsverhältnisse und die auf ihm ruhenden Belastungen eingetragen werden (z. B. Grundschuldsicherheiten für die Bank, Durchfahrtsrechte Nachbar etc.). Das Grundbuch kann bei berechtigtem Interesse von jedermann (z. B. Käufer) eingesehen werden.

Definition “Abtretung” gemäß Immobilienlexikon der Grundlagen

Übertragen eines Rechts (von einem alten Gläubiger, z. B. man selbst) auf einen (neuen) Gläubiger (Darlehensgeber). Bei der Baufinanzierung spielt die Abtretung einer Grundschuld etwa bei Umschuldungen eine Rolle. Sie erübrigt die Eintragung einer neuen Grundschuld ins Grundbuch zugunsten des neuen Darlehensgebers. Dieser wird jedoch erwarten, dass die Bedingungen der abzutretenden Grundschuld seinen Anforderungen entsprechen (Zinssatz, Nebenleistungen, Vollstreckbarkeit). Auch die Teilabtretung von Grundschulden ist möglich.

Die Abtretung von Rechten und Ansprüchen aus Bausparverträgen oder Kapitallebensversicherungen ist ebenfalls möglich.

Hier kannst Du Dir eine Abtretungserklärung ansehen: PDF

Es gibt zwei Arten der Grundschuld:

  • Buchgrundschuld: Diese ist in Abteilung III des Grundbuches eingetragen (für unsere
    Zwecke nicht so sinnvoll)
  • Briefgrundschuld: Es wird zusätzlich zum Eintrag in Abteilung III vom Grundbuchamt
    (auf einem Formular der Bundesdruckerei) ein Grundschuldbrief ausgestellt.

Der Briefausschluss ist im Grundbuch einzutragen, d. h. eine Grundschuld ist grundsätzlich
eine Briefgrundschuld, es sei denn, der Briefausschluss ist eingetragen – dann handelt es
sich um eine Buchgrundschuld (§§ 1192 Abs. 1, § 1116 Abs. 1 und 2 BGB).

Ein Grundschuldbrief gilt als Wertpapier und verkörpert im Rechtsverkehr die Grundschuld. Während für die Übertragung einer Buchgrundschuld auf einen anderen Gläubiger im Regelfall die Eintragung im Grundbuch erforderlich ist, reichen bei einer Briefgrundschuld ein Abtretungsvertrag und die Übergabe des Briefes aus.

Die Briefgrundschuld lässt also aus dem Grundbuch nicht erkennen, wer der Gläubiger ist; die Gläubigerstellung (= Inhaber des Briefes) kann sich außerhalb des Grundbuchs geändert haben. Die Abtretung einer Briefgrundschuld kann privatschriftlich oder aber in notariell beglaubigter Form erfolgen. Nachteil (und Vorteil in unserem Falle) der privatschriftlichen Abtretung ist die fehlende Vollzugsfähigkeit im Grundbuch (= kann und muss nicht eingetragen werden).

Durch die eingetragene Grundschuld, hat der Eigentümer (der den Brief besitzt!) die Möglichkeit, die Immobilie bei Kreditaufnahmen als Sicherheit anzugeben …

Definition “Verkehrswert” gemäß Immobilienlexikon der Grundlagen

Der Verkehrswert ist der Erlös (Preis), der bei einer Veräußerung des Objektes unter normalen Bedingungen im geschäftlichen Verkehr erzielt werden kann.

Definition “Avalgebühr” gemäß Immobilienlexikon der Grundlagen

Bürgschaftsgebühr (Bürgschaft von altnordisch abyrgd: Verantwortung für etwas). Soweit im Rahmen der Wohnungsbaufinanzierungen Bürgschaften, insbesondere von Kreditinstituten, eingesetzt werden, erhebt der Bürge (meist die Bank) für die Übernahme des Risikos sowie den Prüfungs- und Verwaltungsaufwand eine einmalige oder laufende Bürgschaftsgebühr, die dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt wird.

Also: Was wäre, wenn Du Grundschulden mit Brief auf eine Bank eintragen würdest (zur Sicherheit, wolltest halt schnell reagieren können beim nächsten Kauf / Finanzierung) und das weit über den aktuellen Verkehrswert hinaus? Was wäre, wenn Du dann diesen Brief an eine (von Dir kontrollierte Genossenschaft oder Familienstiftung) abtreten würdest (gegen Avalvertrag/-gebühr von 1 %) mit 50 Jahren Laufzeit, nur durch den Vertragspartner (dessen Vertreter Du bist) kündbar? Denk mal kurz darüber nach, aber lies weiter, denn es wird gleich noch interessanter …

Stiftungen, VVGmbHs und Genossenschaften

Während der letzten Währungsreformen blieben Kapitalgesellschaften, Stiftungen, vermögensverwaltende GmbHs (vvGmbH) und Genossenschaften weitestgehend von staatlichen Zugriffen verschont. Die Rechnung einer Währungsreform wird nämlich zu 99 % von Privatleuten bezahlt, da Kapitalgesellschaften pauschal bevorzugt werden, für den “Restart” der Wirtschaft. Es wäre also schlau, wenn Du Dein Vermögen und Deine Immobilien (am besten noch vor der Krise) in die (unterschiedlich) sicheren Häfen der Stiftungen, VVGmbHs oder Genossenschaften bringen würdest.

Die Kombination macht’s

Jetzt stell Dir mal vor, was passieren würde, wenn Du Folgendes machst:
Du nutzt einfach alle Immobilien Absicherungs-Varianten in Kombination!

  • Eine Immobilie mit Nießbrauchsrecht auf eine (sichere) Kapitalgesellschaft oder Stiftung,
  • Arbeitest gleichzeitig mit Eigentümer-Briefgrundschulden,
  • Nutzt die Auflassungsvormerkung und
  • Würzt das Ganze noch mit gewissen Steuerhacks, die sogar Steuern aus den letzten zwei Jahren zurückholen können.
  • Alles 100% legal.

Denn bedenke dabei Folgendes: Wenn es zu staatlichem Zugriff käme, dann hätten unsere Staatsdiener so viel zu tun und das Letzte, was sie dann bräuchten, wäre solch ein gordischer
Knoten … Doppelt und dreifach hält einfach besser. ;o)

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