Die 7 größten Steuerfallen als Immobilienbesitzer

Hintergrund

Dies sind die 7 größten Steuerfallen für Immobilienbesitzer. Im Next Level Steuer Coaching lernst Du mehr als 20 der statitisch schlimmsten Steuerfallen kennen!

Gewerbliche Infizierung

Stell Dir vor, Du hast Dich entschieden, Deine Immobilien in einer vermögensverwaltenden GmbH zu halten. Warum? Weil Du so von der Gewerbesteuer befreit wärst und nur Körperschaftssteuer in Höhe von 15,8 % zahlen müsstest (anstatt des privaten Steuersatzes bis zu 45 %, oder 30 % in einer GmbH). Somit könntest Du schneller tilgen und könntest schneller Vermögen aufbauen. So weit, so gut.

Jetzt erzählt Dir ein Freund, der ebenfalls viele Immobilien besitzt, dass er sich ein zusätzliches Einkommen generiert, indem er eine Fotovoltaikanlage auf seinen Immobilien installiert hat. “Hmm”, denkst Du Dir, “warum eigentlich nicht?”

Ja, mein Freund. Warum eigentlich nicht? Grundsätzlich spricht auch nichts gegen eine Fotovoltaikanlage! Nur: Vorsicht vor der gewerblichen Infizierung!

Sobald Du in Deiner vermögensverwaltenden GmbH (die von der Gewerbesteuer befreit ist) gewerbliche Tätigkeiten durchführst (und Fotovoltaikanlagen zu betreiben zählt als gewerbliche Tätigkeit), infizierst Du Deine vvGmbH gewerblich und musst dann zusätzlich auch Gewerbesteuer zahlen!

So werden aus 15,8 % Steuern schnell 30 %!

Das Gleiche würde übrigens passieren, wenn Du

• in Deinem Haus einen Wäschetrockner mit Münzautomat anbietest
• eine Tiefgarage mit Schranke hast, bei der man einzelne Tickets ziehen muss
• an Studenten (oder möbliertes Wohnen) mit einer Mietlaufzeit kürzer als 1 Jahr vermietest

Das sind alles gewerbliche Eigenschaften, die Deine vermögensverwaltende GmbH infizieren!

Gewerblicher Grundstückshandel

Ein richtig schöner roter Knopf, speziell für Immobilienbesitzer und Immobilieninvestoren, ist das Thema gewerblicher Grundstückshandel. Hier solltest Du wirklich fit drin sein. Zunächst ein paar Hintergrundinformationen:

• Wenn Du eine vermietete Immobilie nach 10 Jahren wieder verkaufst, ist dies grundsätzlich steuerfrei und gilt als “private Vermögensverwaltung”
• Wenn Du eine vermietete Immobilie nach weniger als 10 Jahren verkaufst, ist der Veräußerungsgewinn einkommenssteuerpflichtig, aber nicht gewerbesteuerpflichtig.
• Wenn Du bis zu 3 Objekte in 5 Jahren verkaufst, gilt es als “private Vermögensverwaltung”. Allerdings ist dieser Punkt nicht starr. Hier gibt es verschiedene Ausnahmen, die die meisten Leute nicht kennen.
• Ab dem 4. Objekt in 5 Jahren wirst Du automatisch zu “gewerblichem Grundstückshandel” umqualifiziert – zumindest grundsätzlich. Und das bedeutet: Es wird sowohl Einkommenssteuer als auch Gewerbesteuer fällig – und zwar rückwirkend bis zum ersten Objekt! Das heißt also, dass alle zuvor erworbenen Objekte nun rückwirkend umqualifiziert werden. Und das ist echt fies!

Das Problem: Die meisten Leute denken, diese Grenze wäre starr. Nein, das ist sie nicht. Sie ist ein Richtwert. Und die Frage ist, welche Objekte fallen in diese Drei-Objekt-Grenze rein? Welche Sonderregelungen und Ausnahmen gibt es? Welche “Tricks” kann man anwenden, um diese Grenze zu erweitern?

Auch das würde an dieser Stelle den Rahmen der Checkliste sprengen. Wichtig ist nur, dass Du das Thema “gewerblicher Grundstückshandel” im Kopf hast, wenn Du häufiger Immobilien veräußerst.

Achtung! Neben der Drei-Objekt-Grenze gibt noch weitere Situationen, die Dich in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen lassen können:

• Errichtung und Veräußerung in engem zeitlichen Zusammenhang
• Erwerb und Veräußerung in engem zeitlichen Zusammenhang
• Modernisierung / Sanierung und Veräußerung in engem zeitlichen Zusammenhang

Was es genau damit auf sich hat und welche Konsequenzen damit einhergehen, besprechen wir ganz detailliert in diesem Video aus dem Next Level Steuer Coaching, das ich Dir hier kostenlos zur Verfügung stelle.

Betriebsaufspaltung: Passe auf, dass Deine Immobilie nicht in den Gewerbebetrieb hineinrutscht!

Was passiert bei einer Betriebsaufspaltung und warum ist es so gefährlich? Angenommen Du hast einen Gewerbebetrieb, eine GmbH oder eine Praxis und diese befindet sich in einer Immobilie, die ebenfalls Dir gehört. Dein Unternehmen mietet die Immobilie von Dir und zahlt brav seine Miete. Du hast Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und Dein Unternehmen hat Ausgaben. Auf den ersten Blick alles wunderbar.

Das Problem: Wenn eine sog. Personen- und Beherrschungsidentität besteht (= Du hältst 100 % des Gewerbebetriebs und 100 % der Immobilie), führt es dazu, dass Deine Immobilie steuerrechtlich ins Betriebsvermögen rutscht! Mit anderen Worten: Deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in einen fiktiven Gewerbebetrieb umqualifiziert. Das ist ein kompliziertes Thema und sollte unbedingt mit einem Spezialisten und sehr viel Know-how angegangen werden.

Warum das schlimm ist? Es können 2 Sachen passieren. Beide sind schrecklich, eine ist schrecklicher.

Nummer 1: Du verkaufst die Immobilie. Dann sagt das Finanzamt: „Sehr gut. Das Objekt wurde aus
dem Gewerbebetrieb herausgenommen. Jetzt muss die Differenz zwischen Buchwert (also dem Wert,
auf den Immobilie abgeschrieben wurde) und dem Verkaufspreis voll versteuert werden – und zwar mit
Einkommenssteuer bzw. Körperschaftssteuer (je nachdem, was das für eine Gesellschaft ist) und Gewerbesteuer.“

Herzlichen Glückwunsch! Das ist aber noch nicht die schlimme Version.

Nummer 2: Schlimmer ist es, wenn Du Dein Unternehmen aufgibst (also z. B. durch Verkauf oder Schließung). Fiktiv passiert dann Folgendes: Der Gewerbebetrieb wurde geschlossen, daher ist das Gewerbebetriebsvermögen in das Privatvermögen übergegangen. Es wird ein fiktiver Kaufpreis ermittelt und die Differenz zwischen diesen beiden Vorgängen ist zu versteuern – nur mit dem großen Unterschied, dass Du kein Geld dafür hast, weil die Immobilie ja nicht wirklich verkauft wurde. In den meisten Fällen ist man dann automatisch gezwungen, die Immobilie dann doch zu verkaufen, um die Steuern zahlen zu können, und das ist wirklich die Höchststrafe.

Diese Falle kann sehr viele Ärzte, Handwerker und Kleinunternehmer später ihre Altersversorgung kosten! Wenn Du sie kennst, kannst Du damit Existenzen retten.

Bauabzugssteuer nicht abführen

Wenn Du viel mit Handwerkern zu tun hast, solltest Du unbedingt die Bauabzugsteuer im Hinterkopf behalten.

Es ist eine besondere Erhebungsform der Einkommensteuer bzw. der Körperschaftsteuer, bei der der Auftraggeber 15 % der Bruttoauftragssumme (in Bezug auf Bauleistungen) einbehalten und an das Finanzamt abführen muss (§ 48 bis 48d EStG).

Zweck dieser Bauabzugssteuer ist es, Schwarzarbeit (und die damit verbundenen Steuerkürzungen) einzudämmen.

Es gibt verschiedene Regelungen, wen die Bauabzugsbesteuerung genau betrifft und wann welche sog. “Bagatellgrenzen” greifen, bei denen (wenn Du darunter liegst) keine Bauabzugsteuer fällig wird. (Welche Regelungen es gibt und welche Bauleistungen genau von der Bauabzugssteuer betroffen sind, erfährst Du in diesem Video, aus dem Next Level Steuer Coaching, das ich Dir hier kostenlos zur Verfügung stelle.)

Vereinfacht gesagt, bedeutet die Bauabzugsteuer aber, dass Du 15 % der Bruttoauftragssumme einbehalten und sofort an das Finanzamt abführen musst.

Tipp: Es gibt aber eine Alternative! Lasse Dir von dem Handwerker eine sogenannte “Freistellungserklärung” vom Finanzamt geben. Das ist eine Bescheinigung, in der das Finanzamt bestätigt, dass der Handwerker bisher immer brav seine Steuern bezahlt hat und Du diese nicht für ihn abführen musst.

Die Bauabzugssteuer wird häufig unterschätzt. Das Problem dabei: Bei Nichtbeachtung bekommst Du standardgemäß eine Anzeige wegen Steuerhinterziehung. Außerdem haftest Du für den Auftragnehmer. Bedeutet: Wenn er seine Steuern nicht zahlt oder Pleite geht, bist Du fällig.

Einem Freund von mir, der selber Initiator und Immobilienprojektierer ist und auch einiges an privaten
Immobilienbeständen hält, ist genau das passiert. Bei der Betriebsprüfung hat der Prüfer auf einmal
gesagt: „Wo sind denn hier die Freistellungsaufträge?“ Es gab keine …

Als sie feststellten, dass der Handwerker inzwischen insolvent war, gab’s dann richtig Ärger: Strafanzeige, Haftung für die entgangenen 15 Prozent, Nachzahlungen und alles, was dazu gehört.

Aber dann kam das Allerschlimmste: Der Prüfer sagte nämlich: „Wo eins ist, wird wahrscheinlich auch noch mehr sein.“ Also hat er sich eine Liste aller beauftragten Handwerker geben lassen und wollte von jedem einzelnen dieser Handwerker (es waren um die 50!) die Freistellungserklärung sehen. Diese hatte mein Freund natürlich nicht, und das heißt, sie mussten sie alle im Nachhinein besorgen und alleine das hat ein halbes Jahr gedauert!

Also Du siehst, mach die Dinge lieber ordentlich, das kann sonst ganz schön übel werden.

Falsche / keine Firmenstruktur

Die nächste Falle, in die Du tappen kannst, ist die falsche Firmenstruktur bzw. die falsche Strategie (oder häufig auch: gar keine Firmenstruktur).

Hierzu ein Beispiel: Du hast in einer GmbH ein Immobilienvermögen aufgebaut und möchtest sie nun für 1 Million € verkaufen.

Version 1 (das ist die nicht so schlaue Version): Du bist Gesellschafter, der Nennwert der GmbH ist 25.000 Euro (also Dein Stammkapital) und Dir gehört alles. Das heißt, Du hast eine wesentliche Beteiligung über 1 %.

Wenn Du nun verkaufst, landest Du im Teileinkünfteverfahren und musst 60 % des Veräußerungsgewinns versteuern:

• Veräußerungsgewinn: 975.000 € (nämlich 1.000.000 € minus 25.000 € Stammkapital)
• Davon sind 60 % steuerpflichtig = 585.000 €
• Steuer (bei 45 Prozent plus Soli) = 263.250 €

Version 2: Der Gesellschafter bist nicht Du, sondern Deine eigene Holding. Das bedeutet, die GmbH, die Du verkaufen möchtest, gehört nicht Dir, sondern einer Kapitalgesellschaft, die die Anteile an der GmbH hält. Wenn nun die GmbH verkauft wird, sind die Gewinne zu 95 % steuerfrei und nur 5 % sind mit 15 % bzw. 30 % Prozent zu versteuern (je nachdem, ob Gewerbesteuer fällig wird oder nicht). Das wäre jetzt etwas zu komplex, um darauf einzugehen, aber halten wir fest: Im schlimmsten Fall müsstest Du 30 % auf 5 % bezahlen.

• Also Veräußerungsgewinn: 975.000 € (wie vorher)
• Steuer: 15 % auf 5 % also 7.312,50 € ohne Gewerbesteuer, oder rund 14.625 € mit Gewerbesteuer.

Du siehst: Die Differenz sind also bis zu 255.937,50 € Steuern! Und das einfach nur, weil Du die falsche Identität gewählt hast.

Im Next Level Steuer Coaching beschäftigen wir uns noch viel intensiver mit dem Thema Holding und den verschiedenen Arten der Steuergestaltung. An dieser Stelle ist einfach nur wichtig, dass Du das Prinzip verstanden hast.

Überschreitung der Grenzen (15 % und Gewerke) beim anschaffungsnahen Herstellungsaufwand

Ja, ich kann es verstehen! Du hast ein sanierungsbedürftiges Objekt gekauft und möchtest es so schnell es geht aufwerten und renovieren, um es mit möglichst hohem Cashflow zu vermieten oder weiterzuveräußern.

Hier kann es sich aus steuerlicher Sicht aber wirklich lohnen, auf die Bremse zu drücken und gewisse Mängel zunächst nur zu “flicken”, anstatt eine komplette Sanierung durchzuführen. Warum?

Weil Du sonst sehr schnell die 15-%-Grenze beim anschaffungsnahen Herstellungsaufwand überschreitest und somit Deine Kosten für die Renovierungsmaßnahmen nicht mehr sofort absetzen kannst.

Es gibt natürlich verschiedene Tricks, wie Du den Gebäudeanteil möglichst hoch darstellen kannst.

Im folgenden Video aus dem Next Level Steuer Coaching zeige ich Dir eine Grafik, in der Du ganz einfach selber prüfen kannst, ob Deine Kosten als “anschaffungsnaher Herstellungsaufwand” gezählt werden oder ob sie sofort abschreibungsfähig sind.

Zusätzlich gibt es noch eine Regel zum Thema Substanzerhaltung. Dies gilt für: Elektro, Sanitär, Heizung und Fenster. Wenn Du von diesen 4 Punkten 3 innerhalb von 5 Jahren durchführst, dann gilt es als nachträgliche Herstellungskosten. Machst Du nur 2 innerhalb von 5 Jahren, gilt es als Erhaltungsaufwendungen. Fokussiere Dich in den ersten 5 Jahren also nur auf 2 der 4 obigen Punkte.

Unnötige Steuerzahlungen für Immobilienveräußerung aus einer Kapitalgesellschaft heraus

Eine sehr, sehr teure Falle kann es sein, wenn Du eine Immobilie nach weniger als 6 Jahren aus einer Kapitalgesellschaft heraus verkaufst. Warum? Weil Du dann den Gewinn aus der Veräußerung komplett
versteuern musst.

Schlauer wäre es zu warten, bis die Immobilie über 6 Jahre im Besitz der Kapitalgesellschaft ist und danach die sogenannte 6b-Rückstellung zu nutzen. Das bedeutet: Wenn Du in den nächsten 4 Jahren ein Objekt kaufst, das diese Differenz wiederherstellt (also neues Objekt vergleichbarer Größenordnung), dann kannst Du praktisch diese realisierten Veräußerungsgewinne, auch wenn sie nur fiktiv sind, auf das andere Objekt transferieren.

Beispiel: Angenommen Du verkaufst Deine Immobilie, die Du über 6 Jahre im Anlagevermögen hattest, für 1 Million €. Die Immobilie hat einen Buchwert von 500.000 € (= Wert Deiner damaligen Anschaffung minus Abschreibung), somit wäre Dein Gewinn ebenfalls 500.000 €.
Auf diesen Gewinn würden

• im Falle einer vvGmbH 15 % Steuern (also 75.000 €) oder
• im Falle einer normalen GmbH 30 % Steuern (also 150.000 €) anfallen.

Im Rahmen der 6b-Rücklage könntest Du den Gewinn von der Aktivseite der Bilanz als eine steuerfreie Rücklage auf die Passivseite der Bilanz einbauen. Somit hast Du auch bilanztechnisch keinen Gewinn generiert.

Jetzt hast Du 4 Jahre Zeit, eine neue Immobilie zu kaufen. Diese neue Immobilie kann sogar schon im gleichen Jahr gekauft worden sein (oder auch vor dem Verkauf der o.g. Immobilie) – es würde sogar gehen, wenn Du eine neue Immobilie baust. Dabei ist es allerdings wichtig, dass Du den Bauantrag innerhalb der nächsten 4 Jahre einreichst. Die Fertigstellung kann auch im 6. Jahr erfolgen.

Auf diese Weise ist der Gewinn in der Rücklage gebündelt und Du musst ihn nicht versteuern. Die dadurch erzeugte freie Liquidität kannst Du nutzen, um eine Ersatzimmobilie zu kaufen.

Also Du siehst, es kann wirklich teuer werden, wenn Du die Immobilie aus einer Kapitalgesellschaft heraus verkaufst und dabei die Fristen für die 6b-Rückstellung nicht einhältst.

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