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Steuer-Checkliste für Immobilien Investoren

Steuern sparen mit Immobillien

567 Leser
Lesezeit: 22 Minuten

Investitionsabzugsbetrag nutzen, um Steuern zu reduzieren und Eigenkapital aufzubauen

Der Investitionsabzugsbetrag (IAB) nach § 7g EstG ist eine kleine Wunderwaffe – gerade für Immobilien-Investoren.

Warum? Weil Du damit, bei beweglichen Wirtschaftsgütern, die fast ausschließlich betrieblich genutzt sind, bis zu 50 % der Anschaffungskosten sofort abschreiben kannst! Dieser Betrag ist auf 200.000 € je Betrieb begrenzt.

Beispiel: Anschaffungskosten 400.000 €, Investitionsabzugsbetrag 200.000 €.

Und das für künftige Anschaffung oder Herstellung. Das heißt, Du musst es noch nicht gekauft haben, sondern allein die Tatsache, dass Du es (nachweislich) planst, macht es möglich.

Zusätzlich kannst Du noch 50 % im Jahr der Anschaffung abziehen und der Rest wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Danach hast Du 3 Jahre Zeit, das bewegliche Wirtschaftsgut (z. B. Photovoltaikanlage) tatsächlich anzuschaffen (falls Du es nicht schaffst, wird es rückwirkend gecancelt).

Das heißt, Du kannst Dich praktisch (wenn Du es geschickt machst) auf Kosten des Finanzamts komplett refinanzieren. Denn eine Reduktion des Gewinns um 200.000 € bedeutet für Dich 100.000 € Cash. Wenn Du dieses nun als rollierendes Eigenkapital (siehe Punkt 2) einsetzt – herzlichen Glückwunsch!

Die Voraussetzungen sind:

  • Jahresgewinn von maximal 200.000 € (egal, ob EÜR oder Bilanzierung), pro Gesellschaft
  • Privatpersonen können den IAB leider nicht nutzen, es sei denn, sie eröffnen ein zusätzliches Gewerbe.

Tipp: Bei Photovoltaikanlagen gibt es staatlich garantierte 6-8-%-Rendite. Die Anschaffung ist
über Fördermittel sogar bezuschussbar. Die Hebelmöglichkeiten kannst Du Dir gerne selbst
ausrechnen.

Die richtige Finanzierung – Rollierendes Eigenkapital

Willst Du schnell viel Vermögen aufbauen, dann ist es bei Finanzierungen wichtig, dass Du möglichst eigenkapitalschonend vorgehst. Bei Objekten, die ich im Bestand halten will, mache ich deshalb immer Folgendes:

  • Beispielobjekt: eine Million Euro Kaufpreis
  • Kaufnebenkosten rund 10 %, also 100.000 € (Notar, Grunderwerbssteuer, Ämter)

Bei guter Bonität würde die Bank jetzt üblicherweise den Kaufpreis finanzieren (also eine Mio. Euro). Die Nebenkosten müsste ich somit selber tragen.

Nun mache ich der Bank folgenden Vorschlag: Sie soll die volle Summe (also 1,1 Millionen €) finanzieren. Als Eigenkapitalersatz stelle ich 100.000 €, die ich auf ein Festgelddepot einlege.

Das Festgelddepot von 100.000 € wird an die Bank abgetreten. Damit hat sie kein Problem, weil ihr die Nebenkosten ja als Cash hinterlegt werden.

Im Darlehensvertrag vereinbare ich dann allerdings mit der Bank, dass das Eigenkapital freigegeben wird, sobald 100.000 € abgetilgt wurden – bei 3 % Tilgung wäre das also nach 3,5 Jahren.

Nach 3 Jahren bekomme ich somit das Depot wieder frei und kann wieder eine Immobilie für eine Million kaufen – und das Spiel beginnt von vorne.

Wichtig: Würdest Du die Nebenkosten direkt aus dem Eigenkapital bezahlen (so machen es 99 % der Leute), so wäre das Geld unwiderruflich weg bis zu dem Zeitpunkt, an dem Du die Immobilie verkaufst. Bei meiner Version wird das Eigenkapital bereits nach 3 bis 5 Jahren wieder frei (abhängig von der Höhe der Tilgung).

Es gibt noch einen weiteren Vorteil: Die 100.000 € im Depot erscheinen weiterhin als Cash (obwohl es abgetreten ist) in Deiner Selbstauskunft. Hättest Du es dagegen bezahlt, wäre es wirklich „verschwunden“.

Ich habe zu diesem Thema ein 30-minütiges Video gedreht, in dem ich diese Methode detailliert beschreibe (inkl. Rechenbeispielen und Erklärungen). Schaue mal rein!

Video Vorschau

Einhaltung der 15-%-Grenze beim anschaffungsnahen Herstellungsaufwand

Bevor wir einsteigen, ein paar Worte zum Hintergrund: Wie Du sicherlich weißt, kannst Du als Immobilieninvestor Kosten für Renovierungen steuerlich geltend machen. Hierzu gibt es allerdings ein paar Feinheiten, die Du beachten solltest.

Für Dich als Immobilieninvestor ist es natürlich interessanter, die gesamten Kosten sofort absetzen zu können. Leider lassen sich nicht alle Kosten sofort absetzen, sondern müssen über die gesamte Lebensdauer abgeschrieben werden. Das gilt insbesondere für:

  • “Anschaffungsaufwand” (bei Ankauf) also Kosten, die geleistet werden, um die Immobilie zu erwerben und sie in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen
  • “Herstellungsaufwand” (bei Neubauten), also Kosten für die Herstellung, Erweiterung und eine wesentliche Verbesserung der Immobilie

Was wir aber tatsächlich wollen, ist “Erhaltungsaufwand”. Das sind nämlich sofort abziehbare Werbungskosten, die Du direkt im Jahr der Zahlung abziehen kannst.

Wichtig: Es gibt eine Regel zum Thema Substanzerhaltung. Dies gilt für: Elektro, Sanitär, Heizung und Fenster. Wenn Du von diesen 4 Punkten 3 innerhalb von 5 Jahren durchführst, dann gilt es als nachträgliche Herstellungskosten. Machst Du nur 2 innerhalb von 5 Jahren, gilt es als Erhaltungsaufwendungen. Fokussiere Dich in den ersten 5 Jahren also nur auf 2 der 4 obigen Punkte.

Tipp: Alles, was nicht unter die 4 Kategorien (nämlich Elektro, Sanitär, Heizung, Fenster) fällt, aber dennoch wertsteigernd ist, kannst Du natürlich unabhängig von dieser Regel machen. Beispiele dafür wären: Glattputz, Parkettboden, Treppenhaussanierung etc.

Und dann gibt es noch eine weitere Ausnahme: Das sind die sogenannten “anschaffungsnahen Herstellungskosten” oder “anschaffungsnaher Herstellungsaufwand”. Das sind Kosten, die innerhalb der ersten 3 Jahre anfallen.

Übersteigen also die Kosten für Renovierung, Instandhaltung etc. (zzgl. Umsatzsteuer) in den ersten 3 Jahren nach Kauf 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (= Kaufpreis abzüglich Grundstücksanteil), gelten sie als “anschaffungsnaher Herstellungsaufwand” und müssen über die gesamte Lebensdauer des Objektes (meist 50 Jahre) abgeschrieben werden. Liegst Du darunter, kannst Du die ganzen Kosten sofort absetzen.

Im folgenden Video zeige ich Dir eine Grafik, in der Du ganz einfach selber prüfen kannst, ob Deine Kosten als “anschaffungsnaher Herstellungsaufwand” gezählt werden oder ob sie sofort abschreibungsfähig sind.

Video Vorschau

Tipp: Nach 3 Jahren kannst Du unbegrenzt viel renovieren und die Kosten sofort im Jahr
der Rechnungszahlung absetzen. Wenn Du die Bank schon bei der Finanzierung bittest,
die zukünftigen Modernisierungsmaßnahmen direkt von Anfang an mitzufinanzieren,
kannst Du später ganz viel Spaß haben (Hebeleffekt)

(Nachrang-) Darlehen aus eigenen Gesellschaften oder aus privatem Umfeld

Stelle Dir vor, Du hast eine Gesellschaft und möchtest eine Immobilie für eine Million Euro kaufen und finanzieren. Dabei entstehen ungefähr 100.000 € Kaufnebenkosten. Üblicherweise wird die Bank verlangen, dass Du diese aus Deinem Eigenkapital in die Finanzierung einbringst.

Wenn Du Dir dieses Geld als Gehalt beziehungsweise Gewinnausschüttung aus Deiner Firma auszahlen würdest, wird diese Summe mit bis zu 45 % versteuert.

Die Alternative: Du leihst das Geld einfach bei Deiner Gesellschaft und zahlst dafür Zinsen. Dieses Geld wird Dir also steuerfrei auf Dein Konto ausgezahlt.

Die Schuldzinsen, die Du dafür an Deine Gesellschaft zahlst, kannst Du privat (also mit bis zu 45 % ) steuerlich geltend machen.

Die GmbH muss für die Zinseinnahmen natürlich Steuern zahlen, allerdings mit einem deutlich geringeren Steuersatz.

Das gleiche Spiel funktioniert natürlich auch mit Familienmitgliedern, die einen geringeren Steuersatz haben als Du. Bei cleverer Gestaltung kann man beispielsweise den Grundfreibetrag der eigenen Kinder nutzen.

Wichtig: Diese Gestaltung und deren Verträge müssen einem Fremdvergleich standhalten. Sei also gerade bei den Formalitäten (Darlehensvertrag, marktübliche Zinsen, Besicherung) penibel, denn hier wird das Finanzamt mit Argusaugen hinsehen.

Tipp: Wir veranstalten regelmäßig Live-Webinare zum Thema Steuern und Steueroptimierung, mit vielen weiteren Gestaltungen und Hacks. Checke daher regelmäßig Dein E-Mail-Postfach, um die Einladung nicht zu verpassen und Dich rechtzeitig anmelden zu können.

Die richtige Tilgungsart wählen

Grundlegend gibt es 2 hauptsächlich interessante Tilgungsformen: Das Annuitätendarlehen und das Tilgungsaussetzungsdarlehen. In puncto Steueroptimierung lohnt es sich definitiv, hier näher hinzuschauen!

Definition Anuitätendarlehen:

Der Kreditnehmer zahlt bis zur vollen Rückzahlung des Darlehens eine jedes Jahr gleichbleibende Summe (Annuität) an den Darlehensgeber (in der Regel natürlich in monatlichen Raten). Diese setzt sich aus Zinszahlungen an die Bank und Tilgungsleistungen des Darlehensnehmers zusammen. Im Laufe der Zeit vermindert sich der Anteil der Zinszahlungen und es erhöht sich der Anteil der Tilgungsleistung (in der gleichbleibenden Rate), da die Darlehensschuld mit jeder Zahlung geringer wird und somit die darauf entfallenden Zinsen sinken.

Definition Tilgungsaussetzungsdarlehen:

Das Tilgungsaussetzungsdarlehen wird auch als Festdarlehen oder endfälliges Darlehen bezeichnet.
Ein Darlehen, das im Gegensatz zum Annuitätendarlehen nicht laufend getilgt, sondern erst am Ende
der Laufzeit auf einen Schlag zurückgezahlt wird (während der Laufzeit sind nur die Zinsen zu
entrichten). Das ergibt einen steuerlichen Vorteil, da mehr Zinsen anfallen und vom zu versteuernden
Einkommen abgezogen werden können. Nachteil ist, dass insgesamt mehr Zinsen gezahlt werden.

Die meisten Leute entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen. Der Nachteil ist aber, dass die
absetzbaren Zinszahlungen im Laufe der Zeit immer geringer werden (während der nicht absetzbare
Tilgungsanteil weiter ansteigt) und Du somit zum Ende der Laufzeit kaum noch Steuervorteile nutzen
kannst.

Beim Tilgungsaussetzungsdarlehen bleibt der Zinsanteil immer gleich, das bedeutet: Du tilgst die
Schuld nicht, sondern sparst sie und sammelst so ein Guthaben an, welches Du nach 30 Jahren
gegen Deine Schuld verrechnen kannst.

Noch spannender ist es, die laufende Tilgung in einen laufenden Wertpapiersparplan zu investieren, bei dem die Rendite nach Steuern höher ist als der Kreditzins.

Ein weiterer Vorteil: Auch aus Bonitätssicht ist das Tilgungsaussetzungsdarlehen deutlich attraktiver. Warum? Weil so auf Deiner Selbstauskunft nicht nur die Restschuld und der aktuelle Wert der Immobilie zu sehen sind, sondern auch die bereits angesparte Summe aus Deinem Wertpapiersparplan, den Du in manchen Fällen als Eigenkapitalnachweis nutzen kannst.

Außerdem: Wenn Du umschuldest (also Du behältst das Objekt, aber schuldest um und lässt das
Objekt neu bewerten), werden sowohl die laufenden Tilgungsdepots als auch das Depot für das
rollierende Eigenkapital (siehe Punkt 2) wieder frei. Auf diese Weise hast Du wieder liquide Mittel für
weitere Investitionen, ohne das Objekt verkaufen zu müssen.

Die richtige Gesellschaftsform wählen

Ich werde immer wieder gefragt: “Alex, soll ich die Immobilie lieber privat oder in einer GmbH kaufen?” Nun, die Antwort hängt ganz von Deiner Zielsetzung und Situation ab.

Grundsätzlich gibt es 3 Möglichkeiten, wie Du eine Immobilie kaufen
kannst:

  • privat
  • in einer Kapitalgesellschaft (GmbH, vermögensverwaltende GmbH, GmbH und Co. KG, Stiftung, Genossenschaft etc.)
  • Personengesellschaft

Grundsätzlich ist es wichtig, die private Vermögensverwaltung (V & V) von gewerblichen Aktionen zu trennen (siehe “Gewerblicher Grundstückshandel”).

Wenn Du also innerhalb einer kurzen Zeit (innerhalb von 10 Jahren) Immobilien an- und wieder verkaufst, diese gezielt zum Wiederverkauf renovierst oder Dich sonst irgendwie gewerblich verhältst, solltest Du dies besser in einer GmbH tun.

Objekte, von denen Du denkst, dass sie stark im Wert steigen werden, sollten idealerweise privat gekauft werden, weil Du sie nach 10 Jahren steuerfrei wieder verkaufen kannst und so den Gewinn aus dem Verkauf komplett (im Privatvermögen) einbehalten kannst.

Für den Fall, dass Du die Immobilie nicht verkaufen und sie stattdessen schnell abbezahlen möchtest (um z. B. von den Mieteinnahmen zu leben), dann solltest Du sie in einer vermögensverwaltenden GmbH (vvGmbH) halten. Warum? Weil Du so nur 15,8 % statt 30 % oder 45 % Steuern auf die Immobilienerträge bezahlen musst und somit 50 % mehr Liquidität hast, die Du für Tilgung verwenden kannst. Doch Vorsicht vor der gewerblichen Infizierung!

Regel: Wenn die Immobilie ein steuerliches Minus hat (z. B. durch Reparaturen oder Erhaltungsaufwendungen; siehe Tipp 3), dann willst Du dieses steuerliche Minus mit anderen Einkunftsarten (z. B. Nichtselbstständige Arbeit, Gewerbebetrieb etc.) verrechnen. Dies geht allerdings nur, wenn Du die Immobilie privat hältst. Daher sollten, als Faustregel, nur Immobilien, die steuerlich positiv sind (oder sehr schnell dort landen werden) in einer Kapitalgesellschaft angekauft werden.

Hinweis: Wenn Du Dir unsicher bist, dann wäre es für Dich das Beste, an einem unserer Live-Webinare teilzunehmen und mir Deine Frage im Live-Chat zu stellen.

Die 15-%-Grenze beim anschaffungsnahen Herstellungsaufwand umgehen

Wie Du in Punkt 2 bereits erfahren hast, ist es wichtig, dass die Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren 15 % des Gebäudewertes nicht übersteigen, damit Du sie direkt absetzen kannst und nicht über die Lebensdauer abschreiben musst.

Dies lässt sich aber umgehen, wenn Du die Renovierungsarbeiten bereits vor dem Anschaffungszeitpunkt startest. Warum?

Im Gesetz steht: “Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden.” (§ 6 Abs. 1 EstG.)

Wenn Du genau liest, siehst Du den Ausdruck nach der Anschaffung”. Wenn Du die Renovierungsarbeiten also vor der Anschaffung tätigst, greift die 15-%-Regel nicht.

Hinweis: Der Bundesfinanzhof hat diese Gestaltung in einem Urteil für rechtens erklärt (Az. IX B 121/19). Somit kannst Du alle Renovierungskosten direkt als Werbungskosten ansetzen, wenn Du sie vor dem Kaufvertrag tätigst.

Wichtig: Die Renovierung muss vor Kaufvertrag und Übergang von Nutzen und Lasten abgeschlossen sein. Achtung: Hier besteht das Risiko, dass Du auf eigene Kosten renovierst und der Kaufvertrag anschließend nicht zustande kommt. Dies solltest Du ggf. in Privatverträgen (z. B. Werkvertrag) sicherstellen. Bei Geschäften innerhalb von Ehepartnern muss zusätzlich eine Argumentation in Bezug auf §42 AO (Gestaltungsmissbrauch) sichergestellt sein!

Gezieltes Einkaufen von Immobilien für Eigennutz und steuerfreies Wiederverkaufen

Wir alle kennen sie: Die 10-Jahres-Spekulationsfrist. Diese besagt, dass Du eine Immobilie erst dann steuerfrei wieder verkaufen kannst, wenn seit dem Notarvertrag 10 Jahre vergangen sind. Kaufst Du allerdings eine Immobilie, die von Anfang an ausschließlich zur Eigennutzung diente, unterliegt diese nicht der 10-Jahres-Spekulationsfrist.

Schauen wir uns dazu nochmal die Passage aus dem Gesetzestext zum § 23 Abs. 1 EStG “Private Veräußerungsgeschäfte” an:

“Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (also keine Kindermädchen, keine Au-pair-Mädchen, keine Airbnb-Vermietung etc.) oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.”

So kannst Du eine Wohnung kaufen, selbst einziehen, sie schön renovieren und eigentlich sofort wieder verkaufen. Ein Richtwert (also ein Wert, an den man sich halten sollte), wäre in diesem Fall 3 Kalenderjahre. Wenn Du also eine Immobilie im Jahr 2021 kaufst und dort selbst einziehst, wäre ein Wiederverkauf im Jahr 2023 sinnvoll, aber nicht unbedingt nötig.

Übrigens: Als eigengenutzte Wohnungen gelten auch mietfrei an Kinder überlassene Immobilien, während sie noch Kindergeldanspruch haben. Vermietest Du die Wohnung dagegen an Dein Kind, gilt diese nicht mehr als eigengenutzt.

Beachte: Wenn Du das zu oft machst, fällt es sowohl in das Thema Gestaltungsmissbrauch (§ 42 Abgabenordnung) als auch ggf. in das Thema “Gewerblichkeit” hinein. Es muss also immer eine berufliche oder private Notwendigkeit gegeben sein, die einen Umzug in eine neue Eigentumswohnung rechtfertigt.

In den folgenden 2 Videos habe ich Dir nähere Informationen zum Thema § 42 Abgabenordnung und “Gewerblichkeit” eingefügt, schaue sie Dir genau an, um Dich mit dem Thema vertraut zu machen. §42 Abgabenordnung Definition: Gewerblichkeit

Video Vorschau
Video Vorschau

Auch wichtig: Der Verkauf von eigengenutztem Wohneigentum fällt nicht unter die Drei-Objekt-Grenze, durch die Du (bei Überschreitung) in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen könntest.

Grunderwerbsteuer sparen bei Verlagerung von privat gehaltenen Immobilien in eine vermögensverwaltende GmbH (vvGmbH)

Wie Du zuvor gelernt hast, macht es Sinn, Cashflow-Objekte, bei denen keine besondere Wertsteigerung zu erwarten ist, in einer vermögensverwaltenden GmbH zu kaufen, weil Du so die Mieteinnahmen mit nur 15,8 % (statt 45 %) versteuern müsstest und somit schneller tilgen kannst. Nachteil: Der Veräußerungsgewinn ist nach 10 Jahren nicht steuerfrei.

Was ist aber, wenn Du Deine Immobilien bereits privat gekauft hast? Kann man sie in eine vvGmbH übertragen, ohne noch einmal die Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen?

Nun, ganz ohne Grunderwerbsteuer kommen wir nicht aus, aber wir können den Betrag auf nur 10 % minimieren. Das bedeutet, dass Du statt den üblichen z. B. 6,5 % (variiert je nach Bundesland) nur noch 0,65 % zahlen musst.

Dazu kannst Du von einem nicht veröffentlichten BFH-Urteil profitieren, welches zusammengefasst Folgendes besagt: Wenn Du eine Immobilie länger als 10 Jahre im privaten Bestand hast, kannst Du sie (steuerlich gesehen) an Deine Kapitalgesellschaft zu nur 10 % des aktuellen Verkehrswertes übertragen. Die Grunderwerbsteuer wird in diesem Fall nur auf die 10 % fällig.

Der Verkauf Deiner Immobilie an Deine Kapitalgesellschaft gilt als eine sogenannte “verdeckte Sacheinlage”. Die verdeckte Sacheinlage macht es möglich, dass 100 % des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie im Vermögen der Kapitalgesellschaft landen. 90 % landen als Kapitalrücklage in der Passivseite der Bilanz.

Und jetzt kommt das Interessante: Die Kapitalrücklage ist steuerfrei auszahlbar, falls keine anderen ausschüttungsfähigen Gewinne mehr existieren.

Tipp: Mache vor der Übertragung ein offizielles Verkehrswertgutachten, damit Du einen möglichst hohen Verkehrswert erzielst.

Auf diese Weise hast Du mehrere Vorteile:

  • Du hast sofort Privatvermögen, das Du für weitere Investitionen nutzen kannst (siehe hierzu
    auch den Punkt “rollierendes Eigenkapital”)
  • Du hast eine erhöhte Abschreibungsgrundlage in der Kapitalgesellschaft
  • Du hast eine Kapitalgesellschaft, die (falls sie sich nur auf Vermietung von Immobilien
    fokussiert) auch noch von der Gewerbesteuer befreit ist, womit Du nur eine steuerliche
    Belastung von 15,8 % hast

Erbschaftsteuer bei Immobilienvermögen reduzieren

Es gibt spezielle Gestaltungen (wie z. B. bei speziell modifizierten Genossenschaften), mit denen Du die Schenkungssteuer bzw. die Erbschaftssteuer auf nahezu null optimieren kannst.

Grundsätzlich funktioniert das über die sogenannte “strenge Trennung zwischen dem Gesellschafts- und Anteilsvermögen (Nominalwert des Kapitalanteils)”.

Das bedeutet, dass im Erbfall nur eine Kapitalforderung in Höhe des Nennwerts entsteht – egal, wie viel die Gesellschaft wert ist. Anders gesagt: Du würdest also nicht das Immobilienvermögen der jeweiligen Gesellschaft, sondern lediglich Deinen Anteil an der Gesellschaft (= nominelle Kapitalforderung gemäß Anteilshöhe) vererben.

Beispiel: Günther hat in einer Genossenschaft über Jahre hinweg ein Vermögen von 3 Mio. € aufgebaut. Die Mitglieder sind er, seine Frau und 2 Kinder – jeder mit einem nominellen Anteilswert von 100 €.

  • Erbschaftsteuer: Wenn Günther jetzt sterben sollte, dann vererbt er seinen 100-Euro-Nennwert
    an seine Frau. Angenommen eines der Kinder verlangt nun seinen Pflichtanteil, dann kann die
    Mutter einfach ihr Portemonnaie herausholen und den Pflichtanteil auf die 100 € des
    Nennwertes auszahlen.
  • Schenkungsteuer: Wenn Günther das gesamte Vermögen an seine Kinder und Enkel
    übertragen möchte, beträgt die Schenkungsteuer sage und schreibe 0 €! Warum? Wegen der
    strengen Trennung! Anders gesagt verschenkt er mit seiner Frau zusammen nur 200 €, was
    weit innerhalb aller Freibeträge liegt.

Du kannst die Erbschaftsteuer auch mit einer Stiftung lösen: Bei einer Stiftung gehört das Vermögen der Stiftung. Die Stiftung ist wiederum eine verselbständigte Vermögensmasse, die sich praktisch selbst
gehört und somit nicht vererbt werden kann. Die “Erben” wären bei einer Stiftung durch das Vermögen
begünstigt, haben aber keinen Anspruch darauf, weil es nicht vererbt werden kann. Beachte “Erbersatzsteuer” bei Familienstiftungen.

Hinweis: Stiftungen und Genossenschaften sind hochkomplexe Themen, mit denen man
wahnsinnig viel Steuern sparen kann. Diese Steuergestaltungsarten müssen allerdings
sehr genau aufgesetzt werden. Daher sind sie kein klassischer Hack, sondern aktive
Steuergestaltung, die die Konzerne und die reichsten 1 % der Deutschen nutzen. Im Next
Level Steuer Coaching gehen wir explizit auf diese Themen ein und bringen die Teilnehmer
mit den Experten zusammen, die sich auf diese Gebiete der Steuergestaltung spezialisiert
haben.

Wenn Du wissen möchtest, wie hoch Dein aktuelles Steuerspar-Potenzial ist, nutze unsere kostenlose Potenzialanalyse:

Freibeträge von Kindern und Familienmitgliedern nutzen

Falls Du z. B. Kinder hast, kann es Sinn machen, passive Einkommensströme durch Immobilien auf Deine Kinder zu verlagern, um so ihre Steuerfreibeträge (Einkommensteuer) von ca. 10.900 € jährlich zu nutzen.

Angenommen Du schenkst Deinem Kind eine Immobilie (Achtung: Denke an die Schenkungsfreibeträge, um keine unnötigen Steuerzahlungen auszulösen), die jährlich um die 10.900 € an Mieteinnahmen erzielt. Gleiches gilt natürlich für alle anderen Familienmitglieder, die kein eigenes Einkommen beziehen.

Bei Deinem Kind wären diese Einnahmen steuerfrei, während Du die Einnahmen mit Deinem persönlichen Steuersatz versteuern müsstest. Warum also das Taschengeld aus dem bereits versteuerten Nettogehalt bezahlen, wenn Du es auf diese Weise aus dem Brutto bezahlen kannst?

Mache hierbei nicht den Fehler des Nießbrauchrechts, denn sonst hast Du zwar die Mieteinnahmen, aber keine Kosten, die Du gegenrechnen könntest, oder andersrum: Dein Kind hat die Kosten, aber keine Mieteinnahmen.

Hinweis: Ggf. muss in diesem Fall ein Ergänzungspfleger bestellt werden. Es kann auch sein, dass das Rechtsgeschäft als “schwebend unwirksam” erklärt wird (was steuerlich dennoch gültig ist) – lasse Dich von diesen Hindernissen aber nicht abschrecken, es lohnt sich! Rechne mal nach:

  • Bei 2 Kindern sind es jeweils 10.000 € pro Jahr, also 20.000 € pro Jahr
  • mal 18 Jahre = 360.000 €
  • darauf würdest Du normalerweise grob 45 % Steuern zahlen
  • das ergibt eine Steuerersparnis von 162.000 €, nur weil Du es früh genug getaktet und klug gestaltet hast

Tipp: Diese Gestaltung lässt sich über eine GbR sowohl mit Immobilien als auch mit gewerblichen Einnahmen (z. B. Photovoltaik, Mobilfunkantenneneinnahmen, Kleingewerbe etc.) realisieren, wenn die Kinder volljährig sind. Das Interessante dabei ist, dass sich die Ausschüttungen aus der GbR asymmetrisch (also nicht aufgrund der Höhe des Beteiligungsanteils) gestalten lassen.

Diese und weitere Tipps teilen wir regelmäßig sowohl per E-Mail als auch in unseren Live-Webinaren. Sei beim nächsten Mal unbedingt dabei und stelle Deine Fragen direkt an die Experten!

Erbschaftsteuer reduzieren: Immobilien (-vermögen) auf Ehepartner übertragen

In manchen Fällen ist es sinnvoll, die eigene Immobilie auf die Ehefrau (oder den Ehepartner) zu übertragen – zum Beispiel, wenn ein Erbfall bevorsteht und die Erbschaftsteuer reduziert werden soll.

Wenn Du die Immobilie allerdings einfach an Deine Ehefrau verkaufst, wird zwar keine Grunderwerbsteuer fällig, aber an den Vermögenspositionen im Hinblick auf Erbschaft- und Schenkungsteuer hat sich durch die Forderung des Ehemannes an die Ehefrau nichts verändert (weil er ja nun statt der Immobilie einen Verkaufserlös hat, der nun vererbt werden würde).

Die meisten Ehen existieren in Form einer Zugewinngemeinschaft (gesetzlicher Güterstand).

Beispiel: Der Mann hat ein Immobilienvermögen von 5 Millionen € aufgebaut. Im Falle einer Scheidung, würde die Ehefrau in diesem Fall die Hälfte bekommen (vorausgesetzt die Ehefrau hat kein eigenes Vermögen während der Ehe aufgebaut), doch solange die beiden verheiratet sind, besitzt er faktisch alles und sie nichts. Aus diesem Grund kann die Ehefrau auch nichts vererben oder verschenken.

Durch die Güterstandsschaukel kannst Du vom gesetzlichen Güterstand (durch einen notariellen Vertrag) in die Gütertrennung wechseln. Dann erfolgt nämlich der Zugewinnausgleich, auch ohne Scheidung. Anschließend wird wieder in den Güterstand Zugewinngemeinschaft “zurück geschaukelt” (hierbei bitte eine Schamfrist von mindestens 6 Monaten einhalten).

Wichtig: Dieser Vermögensausgleich unterliegt nicht der Schenkungssteuer. Warum? Weil es
sowieso das Geld der Ehefrau ist, denn sie leben ja in einer Zugewinngemeinschaft und sie
haben es gemeinsam erwirtschaftet.

Auf diese Weise können beide Ehepartner von den Freibeträgen für die Erbschaft- und Schenkungsteuer profitieren.

Weitere Tipps zum Thema Vererben und Verschenken bekommst Du in unseren Live-Webinaren, bei denen Du auch konkrete Fragen zu Deiner Situation an die Experten stellen kannst. Melde Dich also direkt zum nächsten Webinar an, um dabei sein zu können!

Nice to know – Sonstige Hacks

Den richtigen Kilometersatz wählen

Die meisten Menschen wissen, dass man 30 Cent pro gefahrenem Kilometer als Kosten steuerlich geltend machen kann. Aber wusstest Du, dass Du auch die tatsächlich entstandenen Kosten ansetzen kannst? Teile dafür einfach alle unterjährig angefallenen Kosten für z. B. Benzin, Versicherung, Werkstatt, Steuern, Abschreibung etc. durch die Summe der Kilometer, die Du als Immobilieninvestor gefahren bist, und ermittle so Deinen individuellen Kilometersatz. Übrigens: Oft erkennt das Finanzamt auch die pauschalen Kosten der ADAC-Statistik an.

Werbungskosten optimieren

Wenn Du Immobilien besichtigst, die Du später doch nicht kaufen möchtest, kannst Du auch diese
Kilometerkosten (siehe oben) sofort als Werbungskosten geltend machen. Falls die Besichtigung
inklusive Fahrzeit länger als 8 Stunden dauert, kommen noch 14 € Verpflegungspauschale hinzu.

Immobilie nach 10 Jahren verkaufen

Wenn Du Deine Immobilie nach 10 Jahren an Deine Ehefrau verkaufst, dann bleibt die Immobilie in der
Familie und wird in der gleichen Steuererklärung erfasst. Meistens ist eine solche Veräußerung grunderwerbsteuerfrei. Der steuerliche Vorteil: Ihr könnt wieder von der höheren Abschreibung auf den Kaufpreis profitieren.

Zum Jahresende: Vorauszahlungen leisten

Wenn Du im nächsten Jahr mit einer geringeren Steuerlast (aufgrund von z. B. Investitionen) rechnest, kann es sinnvoll sein, eine Vorauszahlung bei Deinen Versorgern (Wasser, Wärme etc.) zu leisten, um die Kosten in diesem Jahr angerechnet zu bekommen.

Umsatzsteuerpflichtige Vermietung an Unternehmen

Wenn Du umsatzsteuerpflichtige Vermietung an Unternehmen machst, kannst Du die Vorsteuer aus Rechnungen (die sich auf das umsatzsteuerpflichtige Objekt beziehen) vom Finanzamt zurückbekommen. Das bedeutet, dass diese Rechnungen für Dich 19 % günstiger werden. Für den Mieter hat diese Regelung im Normalfall keine negativen Folgen, weil der Mieter die an Dich gezahlte Umsatzsteuer ebenfalls als Vorsteuer vom Finanzamt zurückbekommt.

Häusliches Arbeitszimmer absetzen

Wenn Du ein Arbeitszimmer ausschließlich zur Verwaltung der eigenen Immobilien nutzt, dann kannst
Du diese Kosten bis zu einem Maximalbetrag von 1.250 € ebenfalls absetzen. Falls beide Ehegatten
eigene Immobilien verwalten, kann dieser Betrag (vorausgesetzt jeder hat sein eigenes Zimmer) sogar
verdoppelt werden. Übrigens: Wenn Du ausschließlich Einnahmen aus der Vermietung generierst, sind
die Kosten für das Arbeitszimmer unbegrenzt absetzbar

Zinsen für die Abzahlung der eigengenutzten Immobilie absetzen

Wenn Du neben Deiner privaten Wohnimmobilie eine weitere Immobilie vermietest, kannst Du versuchen, die steuerlich nicht relevanten Zinsen der Wohnimmobilie in steuerlich relevante Zinsen für das Mietobjekt umzuwandeln.

Eröffne dafür ein sogenanntes “Einnahmen-Konto”, auf das die Mieteinnahmen aus dem vermieteten Objekt einfließen, während Zinsen und Tilgung von einem “Ausgaben-Konto” gezahlt werden. Die Einnahmen nutzt Du, um eine Sondertilgung bei Deiner Wohnimmobilie zu leisten. Das Ausgaben-Konto wird mit einem Kontokorrentkredit ausgestattet, der ins Minus läuft und Stück für Stück ins Gesamtdarlehen umgeschuldet wird. Das bedeutet, dass Du die Kontokorrentzinsen im Rahmen von Vermietung und Verpachtung absetzen kannst, während Du die Einnahmen voll zur Tilgung benutzt. Die Besicherung der Bank erfolgt über beide Objekte, weshalb auch beide Objekt bei der gleichen Bank finanziert sein sollten.

Fortbildungskosten absetzen

Wenn Du als Immobilieninvestor an Fortbildungsprogrammen wie z. B. dem Next Level Steuer Coaching teilnimmst, kannst Du die Teilnahmekosten inklusive Übernachtung, Verpflegungsmehraufwand, Bewirtung für Geschäftspartner und Aufwendungen für die Wege von der Steuer anteilig, entsprechend Deinen Einkunftsarten und Deiner Tätigkeit, absetzen.

Tipp: Dies gilt auch dann, wenn Du noch gar keine Immobilie besitzt. Wichtig ist nur, dass Du im Rahmen der „Manifestation des Wunsches zur Einkünfteerzielungsabsicht” den hohen Einsatz von Zeit und Kosten gut dokumentierst

Eigenes Steuerpotenzial herausfinden

Falls Du diese Liste spannend fandest und jetzt näher in die Umsetzung gehen möchtest und herausfinden willst wie viel Steuerspar-Potenzial Du tatsächlich hast, lass uns von der Online-Welt in die Offline-Welt wechseln! Mache unsere kostenlose Potenzialanalyse (Dauer: ca. 2 Min.) und einer unserer Experten wird sich telefonisch mit Dir in Verbindung setzen und Dein Steuersparpotenzial mit Dir persönlich beleuchten. Viel Spaß!

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