Wie man Immobilienmärkte richtig vorhersehen kann.

Es gibt keinen Immobilienmarkt

Wichtig: Es gibt faktisch keinen “Immobilienmarkt” in Deutschland, es gibt nur Teilmärkte:

• A-/B-/C-Standorte (München oder Castrop-Rauxel?)
• A-/B-/C-Lagen (Königsallee oder neben Auffanglager für Flüchtlinge?)
• Größe (Appartements, 1-6 Zimmer etc.)
• Art (Wohnung, Haus, Doppelhaus, Mehrfamilienhaus etc.)
• Segmente wie Wohnen, Büro, Ladengewerbe etc.
• etc.

Falle also keinesfalls auf Pauschalierungen von “klickgeilen Experten” herein, die Immobilienmärkte haben sehr viele Dimensionen.

Konsequenzen von Krisen

Die wirtschaftliche Situation macht sich immer erst mit einer bestimmten Verzögerung auf den Immobilienmärkten bemerkbar.

Hier gibt es nämlich feste Darlehenslaufzeiten und außerordentliche Verkäufe finden erstmal nur in Notfällen statt (zum Beispiel im Fall einer Insolvenz). Selbst dann, wenn die Entscheidung zum Verkauf gefallen ist, dauert es, bis die Abwicklung tatsächlich durchgeführt wurde.

Dennoch gibt es bereits in dieser Zeit Entwicklungen, die man im Immobilienmarkt beobachten kann: Gerade in dem Segment der Kurzzeit- und Sondervermietung (Airbnb, Ferienwohnungen, Monteurswohnungen, etc.) gibt es enorme Mietausfälle. Wer hier zu teuer eingekauft hat und bis ans Limit finanziert ist (sodass sich nur eine Sondervermietung rechnet), hat definitiv ein Problem.

Denn bei Mietausfällen fehlen nicht nur die Mieten, sondern auch die Nebenkosten, die die Versorger weiterhin brav abbuchen. In diesen Nischenmärkten wird es demnächst einige gute Deals zu machen geben. Ob Du an diese herankommst, hängt stark von Deinem Netzwerk ab.

Die Meilensteine der zukünftigen Marktentwicklung

Ok, wir haben gerade gelernt, dass es so etwas wie “den Immobilienmarkt” genau genommen nicht gibt. In diesem Abschnitt werde ich einige Aussagen über “die Marktentwicklung” treffen, um Dir einige Prinzipien zu vermitteln. Diese sind natürlich pauschaliert und sollten erst mal als solche verstanden werden.

Dann solltest Du aber unbedingt noch nach den jeweiligen Teilmärkten unterscheiden. Regel: A-Standorte sind stabiler und wertsicherer, C-Standorte instabiler und viel schwankungsbreiter.

Einige “Coaches” und “Berater” im Web erzählen, dass das Einzige, was zählen würde, “Cashflow” und “Mietrendite” wäre. Das zeugt einfach nur von Unerfahrenheit und dass die jeweiligen Protagonisten selbst keinen Plan haben, was sie da erzählen. Ich muss allerdings eine Lanze für diese Leute brechen: Als ich Anfänger war, habe ich genauso gedacht und die gleichen Fehler gemacht. Meine Bitte an Dich – in eigenem Interesse: Glaube diesen Käse nicht.

Der Umschwung

Nach einer Phase des “deflationären Drucks” (= Cash für Investitionen wird knapp) wird es recht bald einen Umschwung geben. Sobald sich alle wieder beruhigt haben, werden Fragen aufgeworfen werden. Wenn Du im Feuer stehst, machst Du Dir erstmal keine Gedanken über die Schäden des Löschwassers, am nächsten Tag jedoch schon.

Fragen wie:

• Ok, jetzt ist die Krise im Griff, aber wer soll die Party bezahlen?
• Ok, es wurde also sehr viel Geld gedruckt, was ist, wenn demnächst die Inflation ausufert?
• Was ist, wenn die Menschen (gerade die mit den vollen Konten) das Vertrauen in die Schuldenpolitik und somit in den Euro verlieren?
• Was passiert, wenn die ganzen “Notkredite” der KfW in 2 bis 5 Jahren fällig werden?
• und, und, und…

Diese Fragen (wer die Party bezahlen soll) werden eine Antwort ergeben: Die Menschen mit Vermögen in (den gehorteten) liquiden Mitteln.

Trendwende Richtung bedeutsame Inflation

Was passiert also, wenn die Menschen das Vertrauen in “die Gutscheine” (= Geld) verlieren? Richtig! Sie wollen sie einlösen (= echte, physische Werte haben).

Da Gold keine Erträge bringt, es “mobil” ist (hat nicht nur Vorteile, es kann auch ein Dritter damit abhauen), werden sehr schnell wieder Immobilien in den Fokus geraten. Gerade Deutschland wird auch von internationalen Großinvestoren sehr stark nachgefragt, denn die haben sich in der Krise mit billigem Geld versorgt.

Es wird also nach einer Phase der Seitwärtsbewegung und in einigen Teilmärkten der heftigen Verluste (B- & C-Standorte) in einen schnell steigenden Markt übergehen, da die Marktteilnehmer jetzt Inflationsdruck bzw. sogar Hyperinflation erwarten. Denn wie sollen diese Schuldenberge der Krise abgebaut werden? Entweder über eine Währungsreform oder eine stark steigende, jedoch offiziell schöngerechnete Geldentwertung.

Außerdem sind die aktuellen Negativzinsen noch gar nicht bei den meisten Sparern angekommen. Wenn diese irgendwann zusehen müssen, wie ihr Geld auf dem Konto dahinschmilzt, dann werden auch sie versuchen, ihr Geld loszuwerden bzw. zu investieren.

Wie kommen steigende / fallende Preise bei Immobilien zustande?

In der Schule haben wir gelernt: “durch Angebot und Nachfrage”. Schön, aber was bedeutet das genau? Lass mich Dir zur Verdeutlichung sieben Beispiele machen. Diese sind natürlich vereinfacht, um den Kern herauszuarbeiten:

Fallender Markt

• 100 Anbieter
• 95 Interessenten
• Die Anbieter unterbieten sich, bis entweder:
  • Alle Interessenten gekauft haben
  • Einzelne Anbieter sagen: “Ne, das ist mir zu niedrig, dann verkaufe ich einfach
    gar nicht mehr”
  • Neue Interessenten aufgrund der niedrigeren Preise hinzugekommen sind

Stark fallender Markt

• 100 Anbieter
• 80 Interessenten
• Die Anbieter unterbieten sich, bis entweder:
  • Alle Interessenten gekauft haben
  • Einzelne Anbieter sagen: “Ne, das ist mir zu niedrig, dann verkaufe ich einfach
    gar nicht mehr”
  • Neue Interessenten aufgrund der niedrigeren Preise hinzugekommen sind (was sehr viel länger dauert, als beim “fallenden Markt”)

Nicht existierender Markt

• 100 Anbieter
• 2 Interessenten (weil sich z.B. für diesen Standort / Segment keiner interessiert und / oder vor Ort keine Nachfrage bzw. keine Kaufkraft vorhanden ist
• In solchen Märkten werden Immobilien teilweise dann für 1 EUR “verschenkt”, um die laufenden Kosten loszuwerden.
  

Stagnierender Markt

• 100 Anbieter
• 98 Interessenten
• Markt bleibt in etwa gleich, weil die Anbieter ihre Preise nur in Einzelfällen durchgesetzt bekommen.

Steigender Markt

• 100 Anbieter
• 105 Interessenten
• Die Interessenten überbieten sich, bis entweder:
  • Alle Anbieter verkauft haben
  • Einzelne Interessenten sagen: “Ne, das ist mir zu teuer, dann kaufe ich einfach gar nicht mehr”
  • Neue Anbieter aufgrund der gestiegenen Preise hinzugekommen sind

Stark steigender Markt

• 100 Anbieter
• 110 Interessenten
• Die Interessenten überbieten sich, bis entweder:
  • Alle Anbieter verkauft haben
  • Genügend Interessenten sagen: “Ne, das ist mir zu teuer, dann kaufe ich einfach gar nicht mehr”
  • Neue Anbieter aufgrund der gestiegenen Preise hinzugekommen sind

Massiv steigender Markt

• 100 Anbieter
• 120 Interessenten
• Die Interessenten überbieten sich, bis entweder:
  • Alle Anbieter verkauft haben
  • Genügend Interessenten sagen: “Ne, das ist mir zu teuer, dann kaufe ich einfach gar nicht mehr”
  • Interessenten auf Nebenmärkte (z. B. von München zu Umland) abwandern
  • Neue Anbieter aufgrund der gestiegenen Preise hinzugekommen sind
  • Der Markt “leergekauft” ist oder die finanzierenden Banken auf die Bremse
    treten.

Du siehst also, es braucht nur ein Ungleichgewicht von 25 Interessenten pro 100, um von einem fallenden Markt in einen massiv steigenden Markt zu kommen und umgekehrt.

Definition der Klassen von Standorten (A, B und C)

Wie ist also ein “A-Standort” definiert? Die beste Definition, die ich kenne, ist “Kennt man diese Stadt auch im Ausland / in der Welt?”. Das trifft somit auf München (Oktoberfest), Stuttgart (Daimler und Porsche), Frankfurt (Banken), Hamburg (internationale Hafen- und Hansestadt), Düsseldorf (Mode & Technologie), Bonn (ehemaliger Regierungssitz), Köln (Dom und Uni) und natürlich Berlin zu.

“C-Standorte” sind Standorte, die man selbst in Deutschland kaum kennt und / oder wo man “nicht tot über dem Zaun hängen” will.

“B-Standorte” sind der Übergang zwischen A und C. Wenn nahe an A, dann wäre es ein B+-Standort.

Nachfrageströme und Standorte

Um die Macht von A-Standorten besser verstehen zu können, will ich Dir kurz die Arten der
Nachfrage (Nachfrageströme) aufdröseln, die es bei einem Objekt geben kann:

1. Eigennutzer Markt lokal
2. Mischanleger Markt lokal (= investiert eigentlich nicht direkt, sondern hat “Kann ich später mal einziehen …” im Hinterkopf)
3. Anleger Markt lokal (= will tatsächlich in vermietete Immobilien, aber vor Ort investieren)
4. Anleger Markt Umgebung (= Anleger im Umkreis von 50 km investieren, wegen der Mischung aus Attraktivität des Standorts und Nähe zum eigenen Lebensmittelpunkt)
5. Anleger Markt Bundesland (= Anleger finden den Standort so attraktiv, dass sie die erhöhte Distanz zum eigenen Lebensmittelpunkt in Kauf nehmen)
6. Anleger Markt Festgeld (= Anleger, die eigentlich keine Immobilie, sondern einfach ihr Geld von der Bank umschichten wollen. Sie sind bereit Höchstpreise für Sicherheit zu bezahlen, da sie die Immobilie mit den Konditionen von “Festgeld” vergleichen: keine oder negative Zinsen, Anfälligkeit auf Geldwertverluste, Anfälligkeit für Zugriffe z. B. des Staates oder der Bank im Fall einer Insolvenz. Hier werden Mehrfamilienhäuser bevorzugt, große Summen investiert und viel mehr Aufmerksamkeit auf Sicherheit gelegt, als auf Rendite.)
7. Anleger Markt Deutschland (= Anleger aus anderen Bundesländern, also aus ganz Deutschland, finden den Standort so attraktiv, dass sie bereit sind über größere Distanz zu investieren)
8. Anleger Markt DACH (= Anleger aus Österreich und der Schweiz finden den Standort so attraktiv, dass sie bereit sind hier zu investieren. Passiert oft aufgrund eigener, enger Märkte oder investorenunfreundlicher Gesetze z. B. im Mietrecht Österreich)
9. Anleger Markt Europa (= Anleger aus ganz Europa inkl. GUS finden den Standort so attraktiv, dass sie bereit sind, hier zu investieren. Passiert oft aufgrund eigener, enger, sehr teurer Märkte oder investorenunfreundlicher Gesetze z. B. im Mietrecht). Hauptsächlich Großinvestoren und Fonds.
10. Anleger Markt Welt (= Anleger weltweit finden den Standort so attraktiv, dass sie bereit sind, hier zu investieren. Passiert oft aufgrund eigener, enger, ausverkaufter, zu teurer Märkte oder investorenunfreundlicher Gesetze. Hauptsächlich Großinvestoren und Fonds.

Standorte, Nachfrageströme und Marktentwicklungen

Inzwischen dürfte Dir das gleiche Licht aufgegangen sein, wie mir damals, als einer meiner Mentoren (mit über 50 Jahren Markterfahrung) mir diese Sichtweise verdeutlichte:

“Je mehr Ungleichgewicht zwischen Interessenten und Anbietern, desto stärker steigen / fallen die Preise. Je mehr Nachfrageströme, desto mehr verschiebt sich der Markt zugunsten der Anbieter. Je höherwertiger der Standort, desto höher die Nachfrageströme und somit die Wertsteigerung und Sicherheit.”

Mein Einwand damals: “Toll, das bedeutet aber im Umkehrschluss, dass ich bei A-Standorten nie wirklich günstig einkaufen kann …” “Fast richtig”, antwortete er und fuhr fort: “Auch A-Standorte sind zu gewissen Zeiten und in gewissen Nischen sehr günstig zu haben. Ein günstiger Porsche wird jedoch im absoluten Kaufpreis immer noch viel höher liegen als ein günstiger Toyota Corolla.”

Heute, 26 Jahre später, weiß ich aus eigener Erfahrung zu A-Standorten:

• In Krisen fällt automatisch ein Teil der Nachfrageströme aus, weil
  • einige Interessentenströme gerade durch andere Probleme abgelenkt sind
  • Interessenten aufgrund von Unsicherheiten erst mal abwarten
  • mehr Anbieter aus Panik oder Liquiditätsknappheit (oft hervorgerufen in anderen Bereichen, wie z. B. dem eigenen Unternehmen) verkaufen wollen und müssen.
  • Liquidität durch überlastete Banken oder “hamstern” von Liquidität knapper wird.
• Einzelne Marktsegmente der jeweiligen Standorte geraten immer wieder aus dem Gleichgewicht, wie z. B.:
  • Spezialimmobilien
  • “Problem-Immobilien”
  • Einzelne Segmente des gewerblichen Marktes, wie z. B. “Büroimmobilien”
• Der Trick ist, das Timing, die Liquidität, die eigenen Netzwerke so zu managen, dass man:
  • zur richtigen Zeit
  • im richtigen Teilmarkt
  • wenig nachgefragte (oder vom Markt schwierig zu finanzierende) Immobilien ankauft,
  • diese Immobilien transformiert,
  • sodass sie aus dem schlechten Teilmarkt in den besten Teilmarkt wandern (z. B. unmoderne Büroimmobilien in nachgefragte Loft-Wohnungen verwandeln)

Jetzt spiele diese Szenarien und Kriterien mal für echte “C-Standorte” durch und Du kannst selbst vorhersagen, was in und nach Krisen passieren wird.

Finanzierung und Nachfrage

Natürlich gibt es weitere Faktoren, die auf die Prinzipien der Nachfrageströme einwirken, diese jedoch vom Grundsatz her nicht ändern, sondern oftmals verstärken.

Ein Beispiel anhand der Corona-bedingten Lage, Stand: Anfang April 2020.

• In Liquiditätsnot geratene Unternehmer, Selbständige und Freiberufler stürmen die
  Firmenkundenbetreuer.
• Die von der Politik geweckten Eindrücke über die KfW bzw. Förderkredite entsprechen nicht der Realität und müssen bei den Anstürmenden (durch die Firmenkundenbetreuer) sehr zeitaufwändig richtig gestellt werden.
• Dauernde telefonische Nachfragen liquiditätsenger und panischer Menschen kosten zusätzliche Zeit.
• Die Banken sind nicht voll leistungsfähig, da Mitarbeiter die Kinder zu Hause hüten müssen (Kitas und Schulen geschlossen) und “Homeoffice”-Prozesse praktisch bisher nicht vorhanden waren.
• Firmenkundenbetreuer versuchen (im eigenen Interesse) ihre Kunden vor Insolvenzen zu bewahren (Schaden zu vermeiden) und haben wenig Muße, sich um “Neugeschäft” wie Immobilienfinanzierungen zu kümmern.
• “Angestellte”, “Privatkunden” und “Bauprofis” haben oft andere Abteilungen und Ansprechpartner (je nach Bank und wie diese organisiert ist), die noch leistungsfähig sind und “Immobilienfinanzierung Neugeschäft” mit ca. 20 % verlängerter Bearbeitungsdauer abwickeln können.
• Bedeutet: Wenn irgendwie möglich, versuche, nicht beim “Firmenkundenbetreuer” zu landen. Angestellte aus “gesunden” Bereichen wie IT oder E-Commerce sind voll handlungsfähig.
• Die Handlungsfähigkeit der “finanzierenden und nicht in Not befindlichen Unternehmer” (hinweg über alle Nachfrageströme 1-10) für Immobilien ist bankseitig auf nahezu null gedrosselt worden.

Mein Ziel ist es nicht, Dir “autoritär” oder von oben herab meine “Experten-Meinung” aufzudrücken. Ich will Dir die Hintergründe und “Algorithmen” geben, sodass Du Dir dein eigenes Bild machen kannst.

Spezielle Nischen

Manche “Experten” behaupten, dass Gewerbeimmobilien besonders von Krisen betroffen sein werden. Das ist so nicht ganz korrekt, denn “Gewerbeimmobilie” ist ein sehr dehnbarer Begriff. Darunter fallen nämlich Logistikimmobilien, Ladengeschäfte, Werkhallen, aber auch Büroimmobilien. Hast Du eine Logistikimmobilie, die von Amazon oder für E-Commerce genutzt werden kann, ist das sicher ein Jackpot!

Nicht alle Gewerbeimmobilien werden gleichermaßen betroffen sein, aber wenn Arbeitgeber erkennen, dass Homeoffice gut funktioniert, werden sie sich auch darüber Gedanken machen, ihre Büroflächen zu reduzieren. Ein Freund von mir hat 600 Angestellte in München und er hat bereits jetzt beschlossen, 4 Büroetagen zurückzugeben, da “Homeoffice so hervorragend funktioniert”. Wenn dieser Trend steigt, wird es auch im großen Stil Leute treffen die Büroräume zu vermieten. Warum also nicht Büroimmobilien günstig kaufen und sie später in Wohnungen umbauen / umnutzen?

Eine weitere Nische sind Immobilien mit Ankermietern (= Mieter, der einen Großteil der Gesamtmiete ausmacht) aus dem Gastrobereich (Restaurants, Cafes, etc.). Eine Masse an Insolvenzen sind hier nicht auszuschließen. Da wäre es natürlich von Vorteil, wenn Du Connections zu betroffenen Immobilieneigentümern hättest, um Schnäppchen machen zu können. (Wie Du Deine eigene Immobilie absichern kannst, beschreibe ich im Artikel Bestehende Immobilien vor Risiken und staatlichem Zugriff sichern).

Auch Garagen und Stellplätze sind mittel- bis langfristig von Veränderungen betroffen. Da es immer mehr Carsharing-Projekte gibt und autonomes Fahren auf dem Vormarsch ist, werden Parkplätze langfristig höchstwahrscheinlich weniger benötigt.

Eine weitere interessante Investitionsmöglichkeit sind überfinanzierte Mehrfamilienhäuser mit hohem Ladenanteil (Gewerbeanteil). Vernetze Dich mit Unternehmern mit Immobilien (oder Leuten, die solche kennen, z. B. Finanzierungsvermittler), die jetzt verkaufen müssen, um ihre Liquidität zu sichern, oder beteilige Dich an Projekten von Immobilieninvestoren (A- Standorte und A-Lagen only!).

Gleiches gilt für überfinanzierte Sondervermietungsmodelle wie Airbnb, Ferienimmobilien & Co. Mit überfinanziert meine ich hier “ursprünglich zu teuer eingekauft, sodass es sich nur mit Sondervermietung rechnet”. Auch hier werden Eigentümer in Schwierigkeiten kommen und gute Deals zu machen sein.

Warum A-Standorte krisensicherer sind

Je schlechter die Standorte / Lagen, desto schlechter die Mieter-Qualität. Hier kommt es, gerade in Krisenzeiten, besonders oft zu Zahlungsausfällen. Außerdem ist Neuvermietung in C-Lagen / -Standorten schwieriger, weil es auch schon zu normalen Zeiten oft wenige Interessenten gibt.

A-Standorte werden, egal ob Krise oder nicht, weiterhin gefragt sein. In München war es in der Vergangenheit beispielsweise so, dass selbst wenn alle Konjunkturdaten gefallen sind, die Immobilienpreise kaum bzw. gar nicht gefallen sind. Und selbst wenn sie fallen, können die Besitzer es sich erlauben zu sagen: “Dann verkaufe ich eben nicht und warte auf bessere Zeiten.”

Außerdem haben A-Standorte eine zusätzliche Nachfrage von ausländischen Investoren, weil sie weltweit bekannt sind. Auf diese Weise hast Du mehr Verhandlungsspielraum, da Du nicht auf den erstbesten Interessenten angewiesen bist.

Das, was an der Börse für Haupt- und Nebenwerte gilt, gilt bei Immobilien für A- und C-Standorte. A-Standorte sind also (im übertragenen Sinne) die Blue Chips unter den Immobilienstandorten, während C-Standorte die Nebenwerte abbilden und diese schwanken in Krisenzeiten nunmal immer stärker.

Warum ich Immobilien liebe: Meine beste Investment-Regel

Ein sehr vermögender Mentor nannte mir einst eine Regel: “Geld = Kontrollbereich”. Alles, was ich selbst unter Kontrolle hatte (Definition hier: “vorhersagbare Veränderung erzielend”), brachte Geld. Alle Bereiche, in denen ich nicht die Kontrolle hatte, waren rückblickend die Bereiche, in denen ich Geld verlor.

Das ist übrigens auch der Unterschied zu “Spekulation”: Hier hoffen (= keine Kontrolle) Menschen darauf, dass sich ein Wert entwickelt. Das ist Glücksspiel und kein Investment. Selbst Intraday-Trader (= handeln in Echtzeit Wertpapiere “im Tag”) halten nicht, sondern handeln immer nur für wenige Minuten/Stunden), “spekulieren” nicht, sondern arbeiten mit mathematischen Wahrscheinlichkeiten, die sie von Charts (Statistiken) abzuleiten versuchen.

Ich werde oft gefragt: “Alex, was hältst du von Bitcoin & Co?” Meine Antwort: “Wenn du so vernetzt bist, dass du ‘vorhersagbare Veränderung erzielend’ bist, dann mach es. Ich kann das leider nicht von mir behaupten …”

Bei Immobilien kann man (wenn man die Faktoren und Kennzahlen kennt) wunderbar vorhersagen. Auch in der Krise. Stell Dir doch mal folgende Fragen:

• In welchen Bereichen kann ich Veränderung vorhersagen?
• Wen kenne ich, bei dem ich einsteigen könnte, der in seinem Bereich die volle Kontrolle hat?
• Wie könnte ich mir so ein Netzwerk erschaffen? (In den Ressourcen findest Du ein Bonuskapitel “Die Sieben-Kontakte-Regel”, das Dir dabei helfen wird)
• Kann ich mich in Netzwerke “einschleusen”, in denen viele Spezialisten sind, die jeweils ihren Bereich unter Kontrolle haben?

Du möchtest mehr Kontrolle über Deine Finanzen – speziell Deinen größten Ausgabeposten: die Steuern? Kein Problem, dafür gibt es unser Steuer Coaching. Finde mehr darüber heraus bei meinem nächsten kostenlosen Webinar.

Chancen nutzen durch Bankkontakte und hohe Liquidität

Ein weiterer Punkt, der die Immobilienpreise beeinflussen kann, ist die Liquidität der Banken und ihre Bereitschaft, Kredite zu vergeben. In der Vergangenheit gab es oft Situationen, in denen es zwar viele Schnäppchen auf dem Markt gab (2008-2011), aber trotzdem kaum jemand investieren konnte, weil Banken keine Kredite vergeben haben.

Hier gewinnen die mit den besseren Bankkontakten, Finanzierungsvermittlern und Insidern. Denn wenn du weißt, welche Banken in Krisenzeiten Geschäfte machen wollen (und können), kannst du von den niedrigen Preisen profitieren, während den anderen die Hände gebunden sind.

Wichtig: Gehe in Krisenzeiten nie zum Notar ohne eine belastbare Finanzierungsbestätigung (ohne Gremienvorbehalt “Wir sagen zu … vorbehaltlich abschließender Prüfung durch unsere Gremien”) oder einem von der Bank unterschriebenen Darlehensvertrag.

Hinweis: Notare gelten als systemrelevant und müssen Kunden auch in Krisenzeiten zur Verfügung stehen. Deswegen sollte das keinen Engpass darstellen.

Auslandsimmobilien (z. B. Mallorca oder USA)

Das sieht jetzt sicher nach einer Nischen-Empfehlung aus – aber, weil ich seit Jahren vor Ort bin und die Märkte kenne, kann ich Dir dazu ein paar Insights geben:

Mallorca ist der “Hotspot” für Erholung der Schönen und Reichen. Wenn du dort in A-Standorte (wie Südwesten zwischen Palma und Port d‘Andratx) und in A-Lagen (Hafen und Meerblick) investierst, wirst Du nie Geld verlieren.

Die allgemeinen Vorteile einer Mallorca-Immobilie sind:

• Insel liegt in der EU
• Von allen Großstädten Europas leicht zu erreichen
• Tolle Natur
• Unabhängig von demographischer Entwicklung vieler Europäischer Länder mit sinkenden Einwohnerzahlen. Die Inselbevölkerung steigt stetig. Besonders Menschen mit höherem Vermögen zieht es immer häufiger nach Mallorca.
• Hohe Infrastruktur mit vielen internationalen Schulen
• Hoher Lebensstandard
• Sehr gute ärztliche Versorgung
• Internationales Publikum
• Und vor allem: Begrenzter Raum und kein neues Bauland mehr, das dem Grundstück zusätzliche Wertstabilität gibt

Besonders Grundstücke und hochwertige Immobilien im Südwesten der Insel (immer mit Meerblick), waren in der spanienweiten Immobilienkrise 2008/2009 am wertstabilsten und haben auch anschließend am schnellsten neue Höchstpreise erzielt.

Ein Freund von mir ist deutscher Immobilieninvestor in den USA. Seine Informationen sind für mich oft unermesslich wertvoll, denn Wissensvorsprünge machen den Unterschied zwischen guten und sehr guten Deals.

Neubauten & Grundstücke

In Krisenzeiten sind Handwerker und Generalunternehmer (baut mit eigenen Handwerkern und Subunternehmern) natürlich bereit, bessere Preise zu machen, wenn diese im Gegenzug dafür Planungssicherheit (fester Vertrag mit Finanzierungsnachweis) erhalten.

Gerade das Baugewerbe ist sich bewusst, dass es sich bei diesem oft um “eine verschiebbare Leistung” handelt, im Gegensatz zu z.B. Toilettenpapier, das zwangsweise laufend konsumiert wird.

“Filetstücke” an A-Standorten und am besten noch in A-Lagen werden vielleicht kurzen Schwankungen (aufgrund oben beschriebener Wechselwirkungen) unterliegen und dann aber umso stärker nachgefragt werden. Denn auf die aktuelle Aufblähung der Geldmenge, schaut in einer Krise noch keiner. Das ändert sich aber bald danach.

Nutze die Regeln der Märkte

Die Regeln der Märkte gelten übergreifend – egal ob bei Aktien oder bei Immobilien: Was teuer ist, bleibt im Allgemeinen teuer. Was in einer Krise relative Stärke zeigt (also weniger fällt als der Gesamtmarkt), wird sich am schnellsten erholen und vor dem Gesamtmarkt neue Höchstkurse erzielen.

Ich gehe davon aus, dass sich gute Immobilien gerade jetzt als “wertstabil” erweisen. Einer meiner Vermittler wollte z. B. während der Corona-Krise ein Haus bei Düsseldorf verkaufen und hatte einige Interessenten. Zweien davon konnte es gar nicht schnell genug gehen. Beide hatten Bedenken, in bzw. nach der Corona-Krise ihr Geld auf der Bank zu lassen.

Keine Zeit? Kein Netzwerk?

Du hast Dir beim Lesen vielleicht schon einmal folgende Fragen gestellt oder Gedanken gehabt: “Wie soll das gehen? Ich habe nicht die Zeit, mich so intensiv mit der Akquise von guten Deals zu beschäftigen …” oder “Bis ich mich in diesem Bereich / dieser Nische vernetzt bzw. fit gemacht habe, sind die ganzen guten Deals schon wieder weg …”.

Dafür möchte ich Dir hier ein paar Lösungsansätze liefern:

• Versuche in (elitäre) Netzwerke bzw. Communitys vorzudringen, sodass Du nur sagst “Ich suche XXX” und Dich die Mitglieder dann dabei unterstützen bzw. in der Community selbst eine Art “Marktplatz” entsteht.
• Besuche “Masterminds” (= kleinere Treffen, meist 10-20 Personen, vorselektiert, die gleiche Ziele haben, aber nicht in Konkurrenz stehen). Jeder sagt dort a) sein Problem, das er gelöst haben möchte und b) welches sein aktuell coolster Insider-Hack ist. Die Teilnehmer bewerfen ihn dann mit Kontakten und Lösungsansätzen. Regel: Je höher das “Eintrittsgeld” und die “Aufnahmekriterien”, desto hochwertiger das Publikum.
• Suche nach Insidern aus den jeweiligen Nischen/Branchen und beteilige Dich als Co-Investor (= der eine hat das Know-how, der andere das Geld).

In der Immobilienbranche ist es z. B. üblich, mit Co-Investoren zu arbeiten. Ich trete selbst oft als Co-Investor auf, nehme aber auch Co-Investoren bei bestimmten Deals mit rein. Meist in Form eines Darlehens, einer Gewinnbeteiligung oder in Form von Anteilen, allerdings erst ab 250.000 EUR. Ich bin hier aber nicht unbedingt repräsentativ, da ich aufgrund meiner Bekanntheit und Marktkenntnis erhöhte Ansprüche stelle.

Resümee

Die Marktmechanismen bei Immobilien sind sehr viel langsamer, da diese nicht “per Knopfdruck”, aus einer Panik heraus, wie z. B. Aktien verkauft werden können. Dies bewahrt die Marktteilnehmer vor panischen Abverkäufen. Verkäufer werden also, bedingt durch die Anlageklasse, geradezu gezwungen, einen kühlen Kopf zu bewahren.

Weil der Faktor der menschlichen Psyche sehr viel weniger vorhanden ist als bei anderen Anlageklassen, ist es umso wichtiger, sich auf die fundamentalen Faktoren zu konzentrieren. Die fundamentalen Faktoren bei Immobilien sind u. a.: Standort, Lage, Lagetrends über mehrere Jahre, Zuzug oder Wegzug, Magneten (Kulturangebot, Unis etc.), Kaufkraft, Klumpenrisiken (Wolfsburg ist völlig abhängig vom Wohl und Wehe des Volkswagenkonzerns) und Teilmarkt bzw. Nische.

Auch hier gilt (wie immer) “Nicht die Großen fressen die Kleinen, sondern die Schnellen die Langsamen …”. Somit ist ein weiterer fundamentaler Faktor für Deinen Immobilienerfolg ein hochwertiges Netzwerk, in dem Geschäfte, Kontakte und Informationen untereinander “gehandelt” werden.

Hierfür gibt es bei uns einen Mastermind ausschließlich mit Investoren und Unternehmern, der sich mehrmals im Jahr trifft. Wenn Du Interesse hast, dieser Community beizutreten, buche ein Gespräch.

---

Ressourcen

RADG-Kapitel: “Die Sieben-Kontakte-Regel”

Klicke auf die Ressourcen und lade sie Dir kostenlos und ohne Anmeldung herunter!

---